🏠 실거주 목적으로 집을 사려는데, 세입자가 살고 있다면? 부동산 매매시 꼭 알아야 할 주의사항!
🏠 실거주 목적으로 집을 사려는데, 세입자가 살고 있다면? 꼭 알아야 할 주의사항
집을 사려고 마음먹었을 때,
매물 정보를 보다 보면 종종 "전세 임차인 거주 중"이라는 문구를 보게 됩니다.
실거주 목적으로 매수하려는 입장에서는
이런 매물이 괜찮은 걸까, 고민이 될 수밖에 없죠.
이번 포스팅에서는 세입자가 있는 부동산을 실거주 목적으로 매수할 때
꼭 알아야 할 핵심 포인트들을 정리해드릴게요.
🏠 1. 세입자 거주 중 매물, 왜 조심해야 할까?
세입자가 거주하고 있는 집은
전세계약의 존속 기간 동안은 임차인의 '거주권'이 우선됩니다.
즉, 아무리 매수자가 실거주 목적이라고 해도,
임차인의 계약 기간이 남아 있다면 집을 당장 사용(입주)할 수 없습니다.
따라서 이런 매물은 투자자 입장에서는 문제가 없을 수 있지만,
즉시 입주하려는 실수요자에겐 '장벽'이 될 수 있는 상황이죠.
🏠 2. 실거주 매수자의 선택지는 2가지
1. 임대차 계약이 종료될 때까지 기다리기
- 전세계약 만료일까지 기다렸다가 입주
- 주로 '잔금일 기준으로 세입자 퇴거 예정' 조건이 걸려있음
2. 계약 종료 전, 세입자와 협의하여 조기퇴거 유도
- 이 경우, 세입자와의 '이사비 지원' 등 조건 협의가 필요
- 법적으로는 강제퇴거가 불가능하기 때문에 무리한 요구는 금물
🏠 3. 계약서에 꼭 명시해야 할 문구
실거주 목적으로 매수한다면, 계약서에 다음 내용을 꼭 확인하고 넣어야 합니다.
- "매수인의 실거주 목적임"
- "잔금일 기준으로 임차인 퇴거 완료 조건"
- "잔금일 이후에도 임차인이 거주 시, 잔금지급 유예 또는 계약 해지 가능" 등의 조항
이런 문구가 없다면,
세입자가 나가지 않더라도 법적으로 매수인이 손해를 감수해야 할 수도 있습니다.
🏠 4. 확정일자+전입신고된 세입자, 대항력 확인
부동산 등기부 등본상 소유자 외에도,
대항력을 가진 세입자가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자+전입신고가 되어 있으면 대항력 보유 → 계약 종료 전 퇴거 불가
- 등기부등본 확인 → 말소되지 않은 전세권 설정 여부도 확인해야 함
🏠 5. 세입자 퇴거일 = 잔금일이 가장 안전
가장 추천되는 방식은
잔금일에 세입자가 동시에 이사 나가는 조건으로 계약을 체결하는 것입니다.
잔금 전에 세입자가 안 나간다면,
소유권은 이전되었지만 실입주는 불가한 상황이 될 수 있으니 꼭 주의하세요.
✍ 한줄 정리
실거주로 집을 살 때 세입자가 거주 중이라면,
계약서 문구, 입주 시점, 임차인 협의 등 체크리스트를 철저히 점검해야 합니다.
매수해도 당장 이사할 수 없을 수도 있으니,
서류와 말보다 실제 계약 조건을 꼼꼼히 확인하세요.
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